В Ужгороді влада активізує створення нових ОСББ

Так, за вказівкою міського голови Ужгорода Віктора Погорелова в обласному центрі нещодавно поновлено роботу Дорадчого комітету з питань діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних будинків та реформування житлово-комунального майна міста. Віктор Володимирович у короткому коментарі чітко висловив свою позицію щодо створення ОСББ: "Утримання багатоповерхових будинків — надто велике навантаження для держави. Переконаний: їх слід передати мешканцям — саме вони найкраще про них піклуватимуться. І найоптимальніший спосіб передачі — через об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, тому міська влада має намір активізувати створення ОСББ. Що стосується ремонту, який місто повинне зробити в будинку перед передачею його ОСББ, то одразу відповім — Ужгород із його бюджетом та тим станом ЖКГ, котрий маємо на сьогодні, цього не потягне. Якщо дотримуватися вищесказаного, то навряд чи місто зможе передати будинки на утримання об'єднань власників, окрім, звісно, новобудов. Тому робитимемо це за обопільною згодою — укладатимемо угоди, домовлятимемося зі співвласниками тощо. Саме таким чином в Ужгороді й створюватимуться нові ОСББ".

Перспективи діяльності та створення нових ОСББ у місті

Нині вже майже всі знають, що таке об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), проте створення нових форм самоуправління житлом чомусь не набуває масового характеру, констатує Марина Куберка, начальник управління з питань інноваційних впроваджень, інвестицій та сталого розвитку міста, голова Ужгородського осередку спілки власників житла України й одного з найстарших у місті ОСББ "Більшовик".

До відома: в Ужгороді на 1 січня цього року створено 51 ОСББ та 9 будинкових комітетів. Закон України від 1992 року "Про приватизацію державного житлового фонду" надав право громадянам України безкоштовно приватизовувати квартири в будинках державного житлового фонду місцевих рад, державних підприємств, організацій, установ. Прийняття цього Закону стало поворотним пунктом в історії багатоповерхівок, оскільки, згідно з пізнішими змінами до Житлового кодексу, квартири остаточно стали окремим об'єктом права власності. Таким чином, багатоквартирний будинок фактично перестав існувати як юридичний цілісний об'єкт.

На сьогодні специфіка багатоповерхівки в тому, що в ній є багато власників приватизованих квартир, які також стали й співвласниками допоміжних приміщень будинку, площ загального користування, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, тобто даху, підвалів, ліфтів, сходових клітин...

Тож у ситуації, коли єдиний власник (держава чи територіальна громада) замінюється багатьма співвласниками, потрібно створити структуру, яка б формувала і виражала їхню єдину волю стосовно утримання належного їм спільного майна. Саме тому Закон "Про приватизацію державного житлового фонду" надав право власникам квартир створювати об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. У 2001 році це було законодавчо закріплено окремим Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Поява об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, будинкових комітетів — це створення першої ланки органу місцевого самоврядування та самоуправління на рівні будинку. Тому дивує позиція багатьох власників квартир та спів­власників будинків, які постійно звертаються в міську раду зі скаргами на кому­нальні чи приватні ЖРЕРи щодо неякісних послуг з утримання будинків та прибудин­кових територій. Однак самі мешканці чомусь не поспішають брати багатоповерхівку на свій баланс. З боку це виглядає так: їм зручно бути просто власниками квартир і постій­но очікувати, що міська рада виділятиме кошти на проведення ремонтних робіт у будинку.

В Україні на ринку житлово-комунальних послуг склалася неоднозначна ситуація: із моменту зведення більшості житлових будинків (а це 30—40 років тому) вони перебувають на балансі ЖРЕРів, мешканці більш-менш справно сплачують квартплату, а стан багатоповерхівок із року в рік стає дедалі гіршим. Якщо ж звернутися в житловий ремонтно-експлуатаційним район із приводу капітального ремонту, то його керівники заявляють, що це не до них.

І справді, Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 року за № 529, передбачає, що в тарифах ЖРЕРів закладені тільки витрати з проведення поточного ремонту конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого й холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації, елементів будинків. У такому випадку, не менше 30 відсотків квартплати ЖРЕРи мали б спрямувати на здійснення поточного ремонту загальнобудинкових інженерних мереж, покрівель, під'їздів та сходових клітин. Але про справжній стан речей свідчить неналежний вигляд більшості будинків, які утримуються ЖРЕРами...

Щоб змінити ситуацію, мешканці багатоповерхівок самі повинні усвідомити просту істину: вони як власники квартир та співвласники будинку повинні створити ОСББ і самостійно взятися за вирішення проблем, а на загальних зборах прийняти одне з трьох рішень:

1)   чи будуть вони самостійно управляти будинком шляхом створення ОСББ, що має ряд переваг: це неприбуткова організація, яка не є платником ПДВ, і тому має можливість акумулювати більшу частину коштів на своїх рахунках;

2)   чи переукладуть договір із ЖРЕРом на подальше надання послуг із утримання будинків, споруд та прибудинкових територій, але знову ж таки, за новим Житловим кодексом, повинні створити ОСББ, щоб мати можливість здійснювати постійний контроль за виконанням послуг із боку ЖРЕРів;

3)   чи підуть третім шляхом: після створення ОСББ укладе договір на надання послуг з утримання будинку та прибудинкових територій із професійним управляючим, який матиме інвестиційний потенціал, як це робиться в європейських країнах, і що передбачено новим проектом Житлового кодексу України.

 Насправді причин повільності процесу створення ОСББ багато. Найголовнішим стримуючим фактором залишається відсутність ініціативних лідерів у будинках, готових займатися проблемами багатоповерхівок. Сюди також можна додати й менталітет окремих мешканців, які чекають лише на допомогу влади та місцевого бюджету. З іншого боку, деяким городянам вигідний такий стан речей, оскільки роками можна не платити за послуги ЖРЕРу, спираючись на одну-єдину підставу: вони не в повній мірі та неякісно надають комунальні послуги.

Стримує створення ОСББ і відсутність належної підтримки з боку держави. У ст. 24 Закону України "Про ОСББ" передбачена участь колишнього власника в проведенні першого капітального ремонту після створення ОСББ та передачі будинку на його баланс.

Проблемні питань, з якими стикаються вже створені ОСББ

Часто ЖРЕРи — сьогоднішні основні балансоутримувачі будинків, які надають мешканцям послуги з утримання будинків та прибудинкових територій, — абсолютно протизаконно вимагають від керівництва новоствореного ОСББ погасити наявну заборгованість окремих мешканців перед їхніми підприємствами.

Цим вони зволікають із передачею будинку на баланс ОСББ, не виконують рішення виконкому про його передачу, прагнучи перекласти свою багаторічну бездіяльність із боржниками на плечі ОСББ. Згідно зі ст. 16 Закону України "Про ОСББ", після набуття статусу юридичної особи тільки загальні збори ОСББ можуть вирішувати питання, приймати будинок на баланс чи ні. Якщо ж вони вирішили прийняти його, є відповідне рішення виконкому міської ради, то ЖРЕР повинен передати багатоповерхівку в місячний термін згідно з актом.

Друга проблема є загальнодержавною: у зв'язку з відсутністю законодавчо встановленого розробленого Держкомземом України єдиного чіткого механізму передачі у власність ОСББ прибудинкової території, що задекларовано в ст. 42 Земельного кодексу України, переважна більшість ОСББ в Україні не можуть отримати у власність цю територію. І тільки після того, як Держкомзем України розробить та затвердить чіткий механізм передачі прибудинкової території у власність ОСББ, можна буде сказати, що питання реалізації статті 42 Земельного кодексу України для ОСББ нарешті законодавчо врегульоване.

До третьої групи можна віднести так звані "електричні війни", які ведуть із новоствореними ОСББ електропостачальні організації по всій країні. Ужгородський МРЕМ також зобов'язує новостворені міські ОСББ ставити загальнобудинковий лічильник електроенергії й розраховуватися за його показниками (МРЕМ відмовляється укладати договір з ОСББ на умовах, за якими за коридорне освітлення будинку розраховувався ЖРЕР: за кількістю світлоточок та їх потужністю).

Також МРЕМ відмовляється пломбувати встановлені об'єднаннями лічильники на освітлення приміщень загального користування, в т.ч. на коридорне освітлення. Електрики аргументують це тим, що енергетики Києва свого часу внесли у Правила користування електроенергією норму, згідно з якою власник будинку має розраховуватися за загальнобудинковим лічильником. Проте ця норма суперечить Закону України "Про ОСББ" та типовому статуту об'єднання, оскільки ОСББ не є власником будинку, а здійснює функції виключно управління та утримання неподільного та загального його майна. Крім того, діючими є укладені МРЕМом поквартирні договори на постачання електроенергії, а згідно зі статутом, ОСББ не несе відповідальності за комунальні розрахунки власників квартир. Тому це питання слід обов'язково якнайшвидше врегулювати як на рівні столиці, так і на місцях.

Підтримка ОСББ Ужгородською міською радою

Відомо, що Ужгородська міськрада задекларувала свою всебічну підтримку процесу створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. У місті діє Ужгородський осередок "Спілки власників житла України", розпорядженням міського голови Віктора Погорелова від 1 грудня 2010 року за № 301 створено Дорадчий комітет із питань діяльності ОСББ та реформування ЖКГ міста, до складу якого від представників ОСББ ввійшли голови ОСББ "Більшовик", "Дружба", "Київська набережна", "Тепла оселя", "Свожек", "Лермонтова 9а", від Ужгородської міської ради — голови постійних депутатських комісій із питань ЖКГ, майнової політики, раціонального використання земельних ресурсів, а також керівники відповідних структурних підрозділів міської ради з цих питань.

Приблизно місяць тому відбулося його перше засідання, на котрому обговорювалися проблемні питання, з якими стикаються у своїй діяльності об'єднання співвласників будинків і які озвучили голови ОСББ — члени Дорадчого комітету. Зі свого боку, представники Ужгородської міської ради запевнили голів ОСББ, що всіляко підтримуватимуть створення об'єднань в обласному центрі.

На засіданні головою комітету було обрано Марину Куберку, котра 17 грудня, як очільниця Ужгородського осередку Спілки власників житла України, взяла участь у засіданні Правління ВГО "Спілка власників житла України", що проводилося в Комітеті Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики за участю представників вищезазначеного комітету й Міністерства ЖКГ України. Саме на цій зустрічі Марина Юріївна порушила питання про недофінансування проектів із капітального ремонту будинків ОСББ у рамках Загальнодержавної програми реформування житлово-комунального господарства. І тільки після втручання заступника міністра ЖКГ Віталія Шаповаленка відповідні кошти з Державного бюджету України надійшли в Закарпаття, що дозволило закінчити ремонтні роботи покрівель у будинках ОСББ краю.

До слова, на цій зустрічі Марину Юріївну як начальника управління з питань інноваційних впроваджень Ужгородської міської ради, котра займалася питаннями ОСББ, було нагороджено почесною грамотою Міністерства з питань житлово-комунального господарства, яку вона розцінює як аванс для подальшої роботи в напрямі підтримки створення об'єднань співвласників житла в Ужгороді.

Так у чому ж переваги ОСББ перед ЖРЕРом?

Це основне питання, яке постає перед тими, хто бажає створити на базі свого будинку об'єднання співвласників житла. Воно є й найболючішим, оскільки перед тим, як прийняти важливе рішення, необхідно зважити всі "за" і "проти". Певний аналіз стосовно цього провів ужгородець Валентин Корнійчук, котрий мешкає в мікрорайоні Шахта та планує, якщо вдасться, у своєму багатоквартирному будинку створити ОСББ. Валентин Сергійович консультувався із юристами та головами вже існуючих у місті об'єднань і склав таку порівняльну таблицю, котру можна взяти за основу тим, хто в майбутньому теж побажає створити подібне об'єднання.

1. Використання коштів і контроль за ними.

ОСББ: члени об'єднань знають і самі вирішують, на що будуть витрачені кошти, зібрані у вигляді квартирної плати з мешканців їхнього будинку.

ЖРЕР: левова частка коштів, зібраних із городян у вигляді квартплати, йде на утримання управлінського та обслуговуючого персоналу ЖРЕРу, а на планові роботи з благоустрою залишаються дрібниці. Мешканці будинків не контролюють використання коштів, до того ж часто ЖРЕРи взагалі не надають мешканцям окремих будинків багатьох послуг.

2. Вибір виконавця робіт та узгодження з ним вартості й обсягу послуг.

ОСББ: об'єднання мають право самі обирати підрядника для виконання тих чи інших робіт, а також погоджувати з ним вартість, строки та обсяги необхідних робіт. Також члени правління ОСББ можуть перевірити якість наданих послуг.

ЖРЕР: жителі будинків не можуть обирати виконавця робіт, не беруть участі в погодженні вартості й тільки формально можуть оскаржити неякісне надання послуг. Не секрет, що така непрозора система створює в деяких ЖРЕРах підґрунтя для зловживань і завищень вартості наданих послуг.

3. Додаткові можливості із залучення коштів.

ОСББ: додаткові кошти об'єднання може отримати за рахунок підвищення квартирної плати та залучення коштів з оренди спільних нежитлових приміщень, фасадів будинків (під рекламу), дахів (для встановлення антен мобільного зв'язку) та багато ін.

ЖРЕР: залучення додаткових коштів можливе тільки з міського бюджету. Не існує чіткого регламентування отримання доходів від оренди будинкових нежитлових приміщень, дахів чи площі фасаду, тому ці прибутки часто-густо осідають невідомо в чиїх кишенях.

4. Фінансова спроможність при масштабних ремонтах.

ОСББ: новостворені об'єднання власників житла не мають достатнього резерву коштів і для масштабних робіт повинні залучати спонсорів або органи місцевого самоврядування. В ОСББ є право отримувати кредитування під програми з благоустрою будинку та прибудинкових територій.

ЖРЕР: теоретично житловий ремонтно-експлуатаційний район має можливість генерувати та перерозподіляти кошти для термінових капітальних ремонтів тих будинків, які потребують їх у першу чергу. На практиці масштабні за обсягом та вартістю роботи практично не проводяться.

5. Обслуговуючий персонал.

ОСББ: правління об'єднання має можливість самотужки регулювати кількість та склад обслуговуючого персоналу, залучаючи до робіт, які потребують вузької спеціалізації, підрядників на гонорарній основі.

ЖРЕР: кількість персоналу коливається від 20 до 50 чоловік залежно від кількості будинків, на які поширюється робота дільниці. Останні два десятиліття співвідношення ефективності роботи "жрерівців" до їхньої кількості залишає бажати кращого.

• • •

Бачимо, що відчутних "за" набагато більше, ніж "проти". Отже, враховуючи реалії сьогодення, небайдужим мешканцям ужгородських багатоквартирних будинків таки варто взяти на себе відповідальність і виявити ініціативу щодо створення ОСББ у власному домі, оскільки ніхто не зможе подбати про ваш будинок краще за вас самих.

Олексій Мегела

Теги: багатоквартирний, співвласник, ОСББ, Погорєлов

0 Коментувати

Ділитись

На головну

Додати в закладки

Версія для друку

Переслати