Сегодня закарпатец может купить жилье в Будапеште за ту же сумму, что и квартиру в Ужгороде

За год стоимость квартир на вторичном рынке Киева упала практически вдвое. По данным Союза специалистов недвижимости Украины, стоимость одного квадратного метра в однокомнатных квартирах столицы снизилась с 3333 долларов в начале 2008 года до 1878 долларов в начале 2009-го. Цены на двухкомнатные квартиры упали на 39%, трехкомнатные - на 38%. Цены на жилье на первичном и вторичном рынке Львова подешевели почти наполовину. Квадратные метры в "шахтерской столице" подешевели на 20%. Стоимость квартир на вторичном рынке Харькова снизилась на 20-25%. В пределах 10% держатся сегодня только Одесса и Крым. По словам закарпатских риэлтеров, цены на недвижимость в связи с кризисом начали падать и в нашем крае. Так, цены на квартиры в Ужгороде упали примерно на 30-40%, а в Мукачево — на 40-45%.

Главными причинами такого стремительного обвала цен является сворачивание ипотечного кредитования и обесценивания гривны. Фактически сегодня жилищный вопрос может решить только тот, кто имеет сбережения в валюте.

Кредит в долларах - ярмо на шею

Однако совсем не сладко теперь тем людям, которые взяли кредит на покупку жилья в долларах. Вот такой случай: молодой человек Николай год назад женился и купил квартиру в Ужгороде за 45 тысяч долларов. Деньги на жилье взял в банке. Но наступил экономический кризис, доллар упал, и сегодня его квартира на рынке стоит 25 тысяч. Парень просто растерялся, ведь брал кредит в валюте, а зарплату получает в гривнах. Мало того, что переплатил за квартиру, да еще и сумма долга возросла прямо пропорционально с курсом "зеленых". Николай брал кредит без первого взноса, поэтому еще не успел избавиться от значительной суммы. Здесь и появилась у парня соблазн просто отдать банку квартиру и не платить кредит. Но, оказывается, это не так просто.

Банк ничего не может сделать без судебного решения

О том, что из этого может получиться, я решил спросить у компетентных людей.

Александр - сотрудник городского отделения одного из крупнейших банков. Он утверждает, что квартир банки забирают немного, потому что это крайний случай.

Александр рассказывает, что серьезные банки, т.е. те, которые принадлежат к категории первой десятки, не заинтересованы в увеличении количества ипотеки, которая является проблемной. Поэтому они стараются предложить клиентам удобные условия реструктуризации задолженности: продлевается срок, уменьшается сумма минимального взноса. Практически до последнего момента банки идут навстречу своим клиентам. В крайнем случае, им все-таки разрешено в индивидуальном порядке принимать решение о реализации недвижимости.

По его словам, если ипотечный кредит просрочен, банк ничего не может сделать без судебного решения о взыскании с должника суммы долга. Когда решение суда вступает в силу, банк прекращает начислять проценты и направляет исполнительный лист, который передается в государственную исполнительную службу. Затем ГИС делает опись имущества, арест, отчуждения и так далее. Проще говоря, эта процедура по реализации недвижимого имущества может затянуться на полгода, год, а то и больше. Кроме того, существуют определенные юридические уловки. Например, если в квартире зарегистрированы и проживают малолетние дети, то конфисковать такое жилье очень непросто, есть повод опротестовать решение суда. Банкам это невыгодно, так же как и их проблемным клиентам. Ведь по решению суда с должника должны взыскать определенную сумму денег. Если их нет, государственная исполнительная служба перед конфискацией оценивает имущество и добавляет к общей сумме долга еще 10% пошлины. Стоимость имущества в таком случае может не покрыть всех расходов. Следует учитывать и то, что банк имеет возможность некоторое время держать клиентов на крючке, поскольку срок исковой давности по решению суда - от 3 до 5 лет.

И все-таки "горячие" квартиры...

Вячеслав Валерьевич Мищенко, директор фирмы ЮРК "Априори", которая занимается операциями с недвижимостью и оформлением кредитов, рассказал, что банки таки выставляют на торги недвижимость по ипотеке. "Горячих" квартир, которые продают банки, немного - около 10-15% всего рынка. Здесь следует сравнить с Соединенными Штатами Америки, где сейчас ипотека составляет 90% рынка недвижимости.
По его словам, некоторым людям, которые брали кредит в долларах, действительно легче отказаться от квартиры и не платить банку ничего. Поэтому банки обычно идут на частичное уменьшения тела кредита или процентов, то есть стараются отбить хотя бы часть суммы. Не всегда это удается, поэтому на рынке и появились квартиры по ипотеке, которые продаются по относительно низким ценам. Сейчас наши банки те квартиры, как пирожки, распродают. Но они рано или поздно закончатся, и перестанут влиять на цены рынка недвижимости. Ведь рынок требует квартир постоянно.

Ситуация на рынке

Я попросил Вячеслава в общих чертах описать нынешние реалии рынка недвижимости в областном центре Закарпатья:

- В Ужгороде цены на квартиры упали на 40%, а некоторые из них подешевели на целых 60%. Однако, это все относительные цифры, ведь если сейчас человек имеет деньги, он может купить жилье в Будапеште за ту же сумму, что и квартиру в Ужгороде. Например, двухкомнатная квартира на ул. Владимирской на втором этаже с хорошим ремонтом теперь стоит 45 тысяч долларов, а раньше за него хотели 80 тысяч долларов. В принципе цена в гривнах осталась та же, просто все зависит от курса доллара. Но это, конечно, касается только вторичного рынка. Новостройки не очень подешевели, так как их в Ужгороде немного. Цена на квартиры снижают только те застройщики, которые находятся на грани банкротства. Это в основном фирмы, которые не имели собственного капитала, а держались на плаву за счет кредитов.

Сегодня банки не рискуют давать кредиты на ипотеку. А из-за отсутствия ипотечного кредитования покупать квартиры стали намного меньше. Но даже если оно будет восстановлено, условия будут намного жестче. Например, без первого взноса кредит не выдавать и потребуют, чтобы клиент имел не менее половины суммы. Но, скорее всего, пока ситуация на рынке не стабилизируется, банки не будут кредитовать людей вообще.
Важным фактором является то, что людям психологически и морально тяжело привыкнуть к новым ценам. Поэтому наблюдается определенное затишье. Спросом частично пользуются квартиры в пределах 30-50 тысяч - это 2-3-комнатные квартиры.

- Какие факторы влияют на цены на недвижимость в Ужгороде?

- Много заробитчан покупают квартиры для своих детей, которые учатся в университетах Ужгорода. Этот слой людей очень велик. Даже недавно подходила женщина, которая хотела купить квартиру детям.
Кроме того, Ужгород все-таки областной центр, что также важно. Конечно, сыграли свою роль кредиты, т.е. их галопирующий рост. Любой человек с фиктивным документом мог взять кредит. Все были заинтересованы, потому что все жили на этих откатах.

Очень многие студенты покупали малосемейкы и однокомнатные квартиры. Поэтому именно на них был большой спрос. А это в свою очередь сформировало такой парадокс: разница между одно-и двухкомнатной квартиры составляет от 1 до 2 тыс. долл. В городе катастрофически не хватает однокомнатных квартир.
К тому же, на цены всегда влияет сезон строительства. Просто всегда есть определенный слой людей, которые будут продавать квартиры, например, для того, чтобы достроить дом.

- Есть ли в Ужгороде крупные собственники недвижимости?

- Есть такие, кторые имеют 5-10 квартир. Они их покупают для своих нужд. Я знаю людей, которые в свое время достаточно неплохо заработали на разнице цен. И это не только у нас, это и в Киеве. Теперь это уже не выгодно. Эти люди потом перешли на операции с землей.

- Высокие цены квартир в Ужгороде имели бы привлечь сюда солидных инвесторов-застройщиков?

Ужгород давно не выдерживает своих границ

- И действительно, Ужгород давно не выдерживает своих нынешних границ. Однако строиться фактически негде, потому что все участки уже раздали в частное владение. За последнее мэрство Ратушняка было роздано почти все свободные земли, включая Боздошский парк. Я не думаю, что компании-застройщики будут платить бешеные деньги за эти участки. Доходило до того, что 25 соток земли с фундаментом в парке "Боздош" стоили полмиллиона долларов.

Ужгород, скорее всего, расширится за счет сел — Миная, Сторожницы, Баранинцев. Там есть земли сельскохозяйственного назначения, которые могут использовать под застройку. Первые ласточки - новостройки в улучшаются. Там уже есть целый комплекс.

Я думаю, пока кризис не закончится, в Ужгород инвестор не придет. Знаю, что сюда хотел идти "Киевгорстрой", но, наверное, кризис помешал, потому что пока что его здесь не было. Пришли только львовяне - "Интергалбуд", "Захидинвест" и "Наш комфорт". Из-за кризиса с рынка исчезнут маленькие и средние компании-застройщики, так как они работали в основном за счет кредитов. Останутся только гиганты. По принципу выживает сильнейший.

"Жизнь по аренде"

- Какова ситуация с недвижимостью, которая сдается в аренду?

- Как упали продажи, так же упала и цена за аренду. В принципе, если пройтись по проспекту Свободы, везде увидите надпись "Аренда". Бизнеса трудно выжить в условиях кризиса, поэтому сейчас цены упали где-то вдвое и фиксируются в гривнах, хоть и привязываются к курсу доллара. Все поняли, что зарплаты мы получаем таки в гривнах.

Были времена, когда катастрофически не хватало помещений для бизнеса, которые казались в аренду. Был даже выражение: "живет по аренде". Теперь же бизнес не идет, и поэтому появилось немало помещений. А с другой стороны, на них нет спроса. Еще под жилье спрос есть, хотя цены и упали. Например, сегодня однокомнатную квартиру сдают в аренду за 1000-1300 гривен в месяц. Для сравнения: ранее она стоила 200 долларов. А сдать квартиру с "наворотами" за 500 долларов сегодня очень трудно.

Студентам стало немножко легче, потому что цены упали, однако все зависит от благосостояния их родителей.

Кризис начнется летом

- Какие прогнозы теперь самые реальные?

- Сегодня трудно делать какие-либо прогнозы. Пока в полной мере не возобновится кредитование, до тех пор цены на недвижимость не будут расти. Скорее всего, они либо останутся на нынешнем уровне или будут падать. Но если ситуация с экономикой будет ухудшаться, соответственно и цены на недвижимость пойдут вниз. А ситуация пока, что только ухудшается. Все говорят о кризисе, но кризис, видимо, начнется только летом. Просто, пока что, все живут на старых запасах. Изменений к лучшему ожидать не стоит, потому что Украину ждет такой большой катаклизм, как президентские выборы.

Теги: Ужгород, Мукачево, недвижимость, аренда, цены, квартиры

4 Коментувати

Ділитись

На головну

Додати в закладки

Версія для друку

Переслати