Сьогодні закарпатець може купити житло в Будапешті за ту ж суму, що й квартиру в Ужгороді

За рік вартість квартир на вторинному ринку Києва впала практично вдвічі. За даними Союзу фахівців нерухомості України, вартість одного квадратного метра в однокімнатних квартирах столиці знизилася з 3333 доларів на початку 2008 року до 1878 доларів на початку 2009-го. Ціни на двокімнатні квартири впали на 39%, трикімнатні – на 38%. Ціни на житло на первинному та вторинному ринку Львова подешевшали майже наполовину. Квадратні метри у "шахтарській столиці" подешевшали на 20%. Вартість квартир на вторинному ринку Харкова знизилася на 20-25%. У межах 10% тримаються сьогодні тільки Одеса та Крим. За словами закарпатських ріелтерів, ціни на нерухомість у зв’язку з кризою почали падати і в нашому краї. Так, ціни на квартири в Ужгороді впали приблизно на 30-40%, а в Мукачеві на 40-45%.

Головними причинами такого стрімкого обвалу цін є згортання іпотечного кредитування й знецінення гривні. Фактично сьогодні житлове питання може вирішити тільки той, хто має заощадження у валюті.

Кредит у доларах – ярмо на шию

Однак зовсім не солодко нині тим людям, що взяли кредит на купівлю житла у доларах. Ось такий випадок: молодий чоловік Микола рік тому одружився і придбав квартиру в Ужгороді за 45 тисяч доларів. Гроші на житло взяв у банку. Та настала економічна криза, долар упав, і сьогодні його квартира на ринку коштує 25 тисяч. Хлопець просто розгубився, адже брав кредит у валюті, а зарплату дістає у гривнях. Мало того, що переплатив за квартиру, та ще й сума боргу зросла прямо пропорційно з курсом "зелених". Микола брав кредит без першого внеску, тому ще не встиг позбутися значної суми. Тут і з’явилась у хлопця спокуса просто віддати банку квартиру і не платити кредит. Та, виявляється, це не так просто.

Банк нічого не може зробити без судового рішення

Про те, що з цього може вийти, я вирішив запитати у компетентних людей.

Олександр – працівник міського відділення одного з найбільших банків. Він стверджує, що квартир банки забирають небагато, бо це крайній випадок.

Олександр розповідає, що серйозні банки, тобто ті, що належать до категорії першої десятки, не зацікавлені у збільшенні кількості іпотеки, яка є проблемною. Тому вони намагаються запропонувати клієнтам зручніші умови реструктуризації заборгованості: продовжується термін, зменшується сума мінімального внеску. Практично до останнього моменту банки йдуть назустріч своїм клієнтам. У крайньому разі, їм все-таки дозволено в індивідуальному порядку приймати рішення про реалізацію нерухомості.

За його словами, якщо іпотечний кредит прострочено, банк нічого не може зробити без судового рішення про стягнення з боржника суми боргу. Коли рішення суду набирає чинності, банк припиняє нараховувати проценти і надсилає виконавчий лист, який передається у державну виконавчу службу. Потім ДВС робить опис майна, арешт, відчуження і так далі. Простіше кажучи, ця процедура з реалізації нерухомого майна може затягнутися на півроку, рік, а то й більше. Окрім того, існують певні юридичні виверти. Наприклад, якщо в квартирі зареєстровані і проживають малолітні діти, то конфіскувати таке житло дуже непросто, є привід опротестувати рішення суду. Банкам це невигідно, так само як їхнім проблемним клієнтам. Адже за рішенням суду з боржника мають стягнути певну суму грошей. Якщо їх немає, державна виконавча служба перед конфіскацією оцінює майно і додає до загальної суми боргу ще 10% мита. Вартість майна в такому разі може не покрити всіх витрат. Слід враховувати й те, що банк має можливість певний час тримати клієнтів на гачку, оскільки термін позовної давності за рішенням суду – від 3 до 5 років.

І все-таки "гарячі" квартири є…

В’ячеслав Валерійович Міщенко, директор фірми ЮРК "Апріорі", яка займається операціями з нерухомістю та оформленням кредитів, розповів, що банки таки виставляють на торги нерухомість з іпотеки. "Гарячих" квартир, які продають банки, небагато – близько 10-15% всього ринку. Тут варто порівняти зі Сполученими Штатами Америки, де зараз іпотека становить 90% ринку нерухомості.

За його словами, деяким людям, котрі брали кредит у доларах, справді легше відмовитись від квартири і не платити банку нічого. Тому банки здебільшого йдуть на часткові зменшення тіла кредиту або відсотків, тобто стараються відбити хоча б частину суми. Не завжди це вдається, тому на ринку і з’явилися квартири з іпотеки, які продаються за відносно низькими цінами. Зараз наші банки ті квартири, як пиріжки, розпродають. Але вони рано чи пізно закінчаться, і перестануть впливати на ціни ринку нерухомості. Адже ринок потребує квартир постійно.

Ситуація на ринку

Я попросив В’ячеслава в загальних рисах описати нинішні реалії ринку нерухомості в обласному центрі:

– В Ужгороді ціни на квартири впали до 40%, деякі з них подешевшали аж на 60%. Однак, це все відносні цифри, адже якщо зараз людина має гроші, вона може купити житло в Будапешті за ту саму суму, що й квартиру в Ужгороді. Наприклад, двокімнатна квартира на вул. Володимирській на другому поверсі з хорошим ремонтом тепер коштує 45 тисяч доларів, а раніше за неї хотіли 80 тисяч доларів. В принципі ціна у гривнях залишилась та сама, просто все залежить від курсу долара. Але це, звичайно, стосується тільки вторинного ринку. Новобудови не дуже подешевшали, бо їх в Ужгороді небагато. Ціну на квартири знижують тільки ті забудовники, які перебувають на межі банкрутства. Це здебільшого фірми, які не мали власного капіталу, а трималися на плаву за рахунок кредитів.

Сьогодні банки не ризикують давати кредити на іпотеку. А через відсутність іпотечного кредитування купувати квартири стали набагато менше. Та навіть якщо воно буде відновлене, умови будуть набагато жорсткіші. Наприклад, без першого внеску кредит не видаватимуть і вимагатимуть, щоб клієнт мав не менше половини суми. Але, найімовірніше, поки ситуація на ринку не стабілізується, банки не кредитуватимуть людей взагалі.
Важливим фактором є те, що людям психологічно і морально важко звикнути до нових цін. Тому спостерігається певне затишшя. Попитом частково користуються квартири в межах 30–50 тисяч – це 2-3-кімнатні квартири.

– Які чинники впливають на ціни на нерухомість в Ужгороді?

– Багато заробітчан купують квартири для своїх дітей, які навчаються в університетах Ужгорода. Цей прошарок людей дуже великий. Навіть нещодавно підходила жінка, яка хотіла купити квартиру дітям.
Окрім того, Ужгород все-таки обласний центр, що також важливо. Звичайно, відіграли свою роль кредити, тобто їх галопуюче зростання. Будь-яка людина з фіктивною довідкою могла взяти кредит. Усі були зацікавлені, бо всі жили на цих відкатах.

Дуже багато студентів купували малосімейки і однокімнатні квартири. Тому саме них був великий попит. А це в свою чергу сформувало такий парадокс: різниця між одно- і двокімнатною квартирою становить від 1 до 2 тисяч дол. В місті катастрофічно не вистачає однокімнатних квартир.

До того ж, на ціни завжди впливає сезон будівництва. Просто завжди є певний прошарок людей, які продаватимуть квартири, наприклад, для того, щоб добудувати будинок.

– Чи є в Ужгороді великі власники нерухомості?

– Є такі що мають 5-10 квартир. Вони їх купують для своїх потреб. Я знаю людей, які свого часу досить непогано заробили на різниці цін. І це не лише в нас, це і в Києві. Тепер це вже не вигідно. Ці люди потім перейшли на операції з землею.

Ужгород давно не витримує своїх меж

– Високі ціни квартир в Ужгороді мали б привабити сюди солідних інвесторів-забудовників?

– І справді, Ужгород давно не витримує своїх нинішніх меж. Однак будуватись фактично немає де, бо всі ділянки вже роздали у приватне володіння. За останнє мерство Ратушняка було роздано майже всі вільні землі, включно з Боздоським парком. Я не думаю, що компанії-забудовники платитимуть шалені гроші за ці ділянки. Доходило до того, що 25 соток землі з фундаментом у парку "Боздош" коштували півмільйона доларів.

Ужгород, найімовірніше, розшириться за рахунок сіл: Миная, Сторожниці, Баранинців. Там є землі сільськогосподарського призначення, які можуть використати під забудову. Перші ластівки – новобудови у Минаї. Там уже є цілий комплекс.

Я думаю, поки криза не закінчиться, в Ужгород інвестор не прийде. Знаю, що хотів сюди йти "Київміськбуд", але, напевно, криза завадила, бо поки що його тут не було. Прийшли тільки львів’яни – "Інтергалбуд", "Західінвест" і "Наш комфорт". Через кризу з ринку зникнуть маленькі та середні компанії забудовники, бо вони працювали в основному за рахунок кредитів. Залишаться тільки гіганти. За принципом виживає сильніший.

"Життя з оренди"

– Яка ситуація з нерухомістю, що здається в оренду?

– Як упали продажі, так само впала й ціна за оренду. У принципі, якщо пройтися проспектом Свободи, всюди побачите напис "Оренда". Бізнесу важко вижити в умовах кризи, тому зараз ціни впали десь удвічі й фіксуються у гривнях, хоч і прив’язуються до курсу долара. Усі зрозуміли, що зарплати ми отримуємо таки в гривнях.

Були часи, коли катастрофічно не вистачало приміщень для бізнесу, які здавались в оренду. Був навіть вислів: "живе з оренди". Тепер же бізнес не йде, і тому з’явилось чимало приміщень. А з іншого боку, на них немає попиту. Ще під житло попит є, хоча ціни і впали. Наприклад, сьогодні однокімнатну квартиру здають в оренду за 1000-1300 гривень на місяць. Для порівняння: раніше вона коштувала 200 доларів. А здати квартиру з "наворотами" за 500 доларів сьогодні дуже важко.

Студентам стало трішки легше, бо ціни впали, однак усе залежить від добробуту їхніх батьків.

Криза почнеться влітку

– Які прогнози нині є найреальнішими?

– Сьогодні важко робити якісь прогнози. Багато залежить від того, чи дадуть Україні транш МВФ. Доки повною мірою не відновиться кредитування, доти ціни на нерухомість не будуть рости. Найімовірніше, вони або залишаться на нинішньому рівні, або будуть падати. Але якщо ситуація з економікою погіршуватиметься, відповідно і ціни на нерухомість підуть вниз. А ситуація поки, що тільки погіршується. Усі говорять про кризу, але криза, мабуть, почнеться тільки влітку. Просто, поки що, всі живуть на старих запасах. Змін на краще сподіватися не варто, бо на Україну чекає такий великий катаклізм, як президентські вибори.

Теги: Ужгород, Мукачево, нерухомість, квартири, ціни, оренда, криза

0 Коментувати

Ділитись

На головну

Додати в закладки

Версія для друку

Переслати